En savoir plus sur le démembrement de propriété
La notion de démembrement de propriété est assez complexe d’un point de vue juridique et financier. Pour beaucoup, le démembrement permet de réduire la pression fiscale ou de régler des cas de succession. Cela peut être une interprétation biaisée quand on connaît les contours juridiques de cette notion du droit civil. Que faut-il savoir du démembrement de propriété ?
Qu’est-ce que le démembrement ?
Selon le droit civil, le démembrement de propriété est un procédé juridique par lequel la pleine propriété est partitionnée en nue-propriété et usufruit.
Le propriétaire du bien, ou le nu-propriétaire, a la possibilité de céder l’exploitation temporaire de son bien à une tierce personne. Généralement, certains propriétaires le font pour leurs enfants à qui ils accordent l’usufruit. L’usufruitier dispose alors de tous les droits sur le bien durant la période de concession.
Il bénéficie donc de l’abusus qui signifie qu'il a le droit de disposer du bien, et du fructus qui est le droit d’en percevoir les fruits. Il peut alors occuper le bien, le mettre en location ou le vendre. En règle générale, la durée de l’usufruit s’étend sur une décennie.
- La répartition des charges
Par ailleurs, les droits d’usufruit et de nue-propriété peuvent être légués par voie de donation ou de cession. Il est donc possible d’acheter ou de vendre ces droits. Une répartition des charges est alors établie.
L’usufruitier se doit de veiller au bon entretien du bien immobilier, tandis que le nu-propriétaire s’occupe des grosses réparations. Ce principe permet au nu-propriétaire ou à ses héritiers de s’assurer que leur bien reste bien entretenu aux termes du contrat, lorsqu’ils auront la pleine propriété.
Au cas où la vente du bien doit être effectuée, cela doit se faire avec l’accord obligatoire des deux parties. Lorsque survient le décès de l’usufruitier, l’acte de démembrement prend fin de façon systématique.
Pendant la validité de l’accord de démembrement, le bien demeure la propriété du propriétaire du bien, désigné ici comme le nu-propriétaire. En cas de décès du nu-propriétaire, la nue-propriété revient aux héritiers et est intégrée à la succession, pour la valeur de la nue-propriété uniquement.
Quels sont les avantages pour le propriétaire ?
Pour le propriétaire, les avantages du démembrement de propriété sont loin d’être négligeables.
D’abord, le propriétaire ou nu-propriétaire ne se sépare pas de son bien. Ensuite, le bien cédé sort de son patrimoine pendant toute la durée de la donation. Cela lui permet d’être exempté de l’IFI (Impôt sur la Fortune immobilière) sur le bien concerné. S’il s’agit d’un immeuble par exemple, cela aura l’avantage de réduire son IFI.
Enfin, des limites sont imposées aux droits de mutation. Les droits devant être payés sur un usufruit de 10 ans sont déterminés calculant les 23 % de la valeur en pleine propriété du bien. Ces droits peuvent être payés en ayant recours à l’abattement sur les donations entre vifs.
Cependant, il peut arriver que l’administration fiscale procède à un redressement fiscal, si elle constate que l’usufruitier ne profite pas pleinement de la donation. Cela peut être le cas, par exemple, d'un enfant financièrement aisé à qui le parent fait une donation pour bénéficier de réductions sur l’IFI.